在2017金凤凰全球华人地产峰会上，复星集团星泓资本投资总经理翟国辰说过这样一句话：“房子是用来住的，产业地产是用来投的。”投资产业地产，这到底靠不靠谱？

什么是产业地产？

产业地产，于2003年提出，是工业地产的升级与换代。它是以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群。

从产业地产开发模式上可以分为四类：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式、综合运作模式。从当前的发展情况看，每种模式都有其代表性的案例。

合肥产业地产楼盘信息

宝湾国际

由招商局旗下的南山开发集团开发，位于长丰县双凤开发区，占地1291.2亩，是一家国际物流综合体。整体规划分为国际家居生活MALL、仓储物流区、品牌展示总部、建材交易区以及综合配套区，未来实现以商品贸易为主，物流、商务、生活、休闲配套完善的中国首个5A级城市商贸物流综合体。

2014年12月全部竣工运营，目前包括京东、怡亚通、豪爵铃木、金源母婴、旺旺食品、中国远洋物流、首购电商等企业进驻。

目前在售大二层商铺，户型建筑面积约90-180㎡，均价7000元/㎡。

复星蜂巢城市

位于滨湖金融后台基地板块，位于滨湖新区西南侧，项目意向开发约4100亩，其中一期复星金融创新城用地面积约810亩，总建筑面积约127万平方米，其中金融产业及配套面积约41万平方米，总投资超过120亿元，首批用地面积约438亩。

将打造5个不同功能主题的蜂巢城市组团，大健康蜂巢、大金融蜂巢、大文化蜂巢、大旅游蜂巢、大物贸蜂巢，目前，复星地产规划研究院已经完成了对蜂巢城市产品的梳理，进一步清晰了未来蜂巢城市的产品组合，形成了5大蜂巢、15类产品

目前在售住宅，后期规划还未公示。

华夏幸福机器人小镇（规划中）

华夏幸福欲在合肥肥东新城经济开发区以北打造特色小镇，北至学林路，东至桥头集路，南至岱河路，西至金阳路。以机器人产业为主，占地面积约为1.66平方公里(2490亩)。

目前双方已签订意向确认书，最终待确认。

舒城•华夏幸福杭埠产业新城

位于舒城杭埠，总投资1260亿元，其中工业投资1000亿元，基础设施投资260亿元。将涉及包括集成电路、新能源汽车、精密电子高端产业集群、新型显示、产业基金、星级酒店等。目前已有17个重大项目集中开工。

启迪科技城

项目位于经开区南艳湖附近，依托清华大学和启迪控股的品牌优势，传承清华科技园成功运行模式，逐步形成以科技服务、科技园区及孵化器运营管理、科技城投资开发、科技金融平台为核心，以教育科研、文化传媒、会议酒店等为支撑的业务架构，致力发展成为拥有丰富经验和智慧、具备全面业务能力的科技服务提供商。

近期将推出46-96㎡科技SOHO、400㎡-2000㎡研发办公，2500-3000㎡独栋总部基地，单价6080元/㎡起。

中国中部花木城

花木城“以花卉苗木为主题，以综合商业为主体”，以会展中心为龙头的集苗木花卉交易、展示、科研、技术培训、信息交流、文化娱乐、休闲旅游等功能于一体的综合平台及市场，项目总投资6.7亿元，市场规划总面积为1166亩，

在售商铺，其中A区户型建筑面积约22-80平米，B区户型建筑面积约40-70平米户型；1层均价20000元/平米，2层均价7000元/平米，3层均价6000元/平米。

华南城

项目规划总建筑面积1200万平方米，计划总投资额超过200亿元人民币，是长三角区规模最大的现代商贸物流项目。

项目是集商贸交易、物流集散、展示推广、信息交流、电子商务、产业培育、特色旅游、城市化综合配套等八大功能于一体的超大规模现代综合商贸物流园。2014年12月26日，合肥华南城一期80万方专业市场集中开业。

目前在售汽摩配，筹备推出的业态有：茶叶市场、电子电器城两个市场。已经开城营业的业态有：建材市场、五金机电市场、服务市场、小商品副食。汽配400多间，建筑面积在75-260平米，均价7500元/平米左右。

合肥金融港

位于滨湖新区徽州大道与南京路交口东北角，由武汉光谷联合集团有限公司打造。项目总规划用地171.6亩，总规划建筑面积61万㎡。项目是合肥国际金融后台服务基地的重要组成部分，是构建金融后台完整产业链的关键一环，目标是建成全国性金融中后台产业聚集区。

目前在售多层独栋办公5000平米起，价格9000元/平米左右，具体一户一价；一期甲级高层写字楼面积100-1800平米，A1均价7500-7600元/平米，A6均价7100-7200元/平米。

联东U谷

项目位于包河工业区繁华大道以南，总占地面积约1340亩，规划总建筑面积约180万平米。共分为五期开发，项目建成后，将引进约600家优质企业，年产值可达200亿元，预计新增就业岗位2万个，年税收10亿元。

产品涵盖含标准厂房、总部独栋、定制厂房、研发综合楼等多种业态，内部规划食堂、员工宿舍、基础配套商业等生活配套，解决企业生产及员工生活的后顾之忧。

联东U谷的特色是联动招商。联东招商运营团队都受过专业化的训练，在项目开始规划阶段，就进入整个项目的运营，在招商的理论、招商的策略、招商的资源上都形成了自己核心的优势。其中，最具特色的是联东在全国做联动招商。第一是项目联动，第二是产业联动，第三是客户整合联动，第四是与政府联动，第五是跟所有的机构联动。截至目前，联东U谷招商企业客户涵盖生物医药、电子信息、新能源、新材料、机械、电子信息等。

滨湖卓越城

滨湖卓越城各大功能分布已出，共分为7大板块：

A地块：文华园共计164.4公顷；B地块：卓越中心共计255.9公顷；C地块：休闲旅游度假区共计92.4公顷；D地块：全球创新中心共计51.8公顷；E地块：都市乡村旅游区共计355.8公顷；F地块：明日圩客小镇273.1公顷；G地块：徽街雨巷：92.8公顷。

文华园

开发地块面积：112.7公顷

平均容积率：1.5

开发建筑面积：169.05万㎡

卓越中心：

开发地块面积：134.4公顷

平均容积率：1.5

开发建筑面积：169.05万㎡

全球创新中心：

开发地块面积：40.2公顷

平均容积率：0.8

开发建筑面积：32.16万㎡

都市乡村旅游区：

开发地块面积：26.9公顷

村庄新建+乡村旅游带

明日圩喜小镇：

开发地块面积：151.8公顷

平均容积率：1.2

开发建筑面积：192.16万㎡

徽街雨巷：

开发地块面积：70.3公顷

平均容积率：0.8

开发建筑面积：56.24万㎡

整个滨湖卓越城东临大圩4A级旅游景区和滨湖国家森林公园；北望包河经开区；西眺省政府与其只有2.5公里的距离；南延巢湖。整个滨湖卓越城可以说是依水而生，未来将打造全安徽省的创意文化产业集聚发展基地。

下面来看一波专家分析：

由此看来产业地产是房地产下半场重点之一，在社会闲置资本不断涌入房地产避险时, 一些房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域，尤其是2016年以来，各类资本进入产业地产趋势明显加快。据统计，整个2016年至少有34家企业进入产业地产，其中房地产背景企业数量最多，占到23家，其他12家分别为5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。对于传统房企来说，目前国内经济进入“新常态”,产业地产符合国家供给侧结构性改革的思路,因此受到政府和企业的广泛关注。从企业自身而言,单纯从传统的房地产市场可获得的利润空间已非常有限,房企在市场压力下被迫转型,产业地产被视为新的转型方向。

以住宅地产高增长的特征，上半场已经结束了，下半场的重点一个是产业地产，一个是商业地产。随着中国城镇化中土地快速增值的红利期过去，小镇和城市更新成为房地产下半场的机会。

产业地产金融化成新趋势

此外，产业地产也在逐渐引起金融资本的注意。一方面是由于在当前的经济形势下，房地产已经成为金融资本避险的一个重要载体，产业地产只是其中一个领域；另一方面，部分金融资本进入产业地产是一种业务布局，以便与主业形成协同发展效应。

事实上，越来越多的资本涌入产业地产，也是因为与传统的住宅、商业地产相比,产业地产的利润想象空间更大，净利润率、净利润增速、ROE等几个方面都明显高于传统住宅企业。譬如，电子城的净利润率高达35.11%。

但与传统住宅、商业地产相比，产业地产运转周期较长，对于企业的资金链是一严重考验。地产以资本为王，产业以金融为先。因此，作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。

在当前的行业和市场的格局下，金融和资本的力量正在以前所未有的力度影响着产业地产的发展脉络，如何实现资本与地产的深度融合，将是未来很长一段时间内，摆在每一个地产人和金融圈从业人员面前的新命题。

（获取更多合肥楼市最新信息请关注微信公众号：合肥城记）

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