国家统计局近日公布的2022年10月份70个大中城市中商品住宅销售价格数据显示，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个。各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩。

从房企销售数据来看，也不乐观，10月中国百强房企的销售额与去年同期相比下降四分之一。

但是，这些都将慢慢地成为过去。

随着央行一系列举措特别是16条支持房地产的措施落地，再叠加各个城市按一城一策推出的放松限购及买房补贴，都将对房地产的健康发展产生积极的影响。这些，都预示着中国房地产危机已接近尾声。其原因主要有三方面：

一、房企的融资问题得到有效解决，央行推行的“保交楼”专项资金、民营房企增信融资计划、信贷展期计划等出台之后，房企融资、展期迅速推进。富力、旭辉、融创、泰禾等房企均开始向好的方向发展，目前累计房地产债务展期规模增至1505亿。以融资为例，龙湖地产作为房企优等生近日就宣布获得200亿元中期票据注册。

二、房贷利率创新低之后，有利于拉动买房需求。

自从央行三次差别化利率调整之后，首套房贷利率低于4%的城市已经超过20个，比如、武汉、贵阳、天津、石家庄、昆明、大连等目前首套房贷利率接近于3.8%。如果再叠加首套房首付比例调低至20%，买房人现在购房的成本相对于去年大幅度下降。再加上楼市冷清之后，房企主动降价，目前，一套房和去年的高峰期比较，平均可节省在50至100万之间。

购房成本的下降以及购买可选择范围的扩大，有利于拉动促进买房需求入市。目前，上海、深圳、北京已经有了明显的购房抬头的迹象。

三、限购限贷及住房公积金政策加码，为买房人入市打下了很好的基础。

11月17日，二线城市的优等生成都发布了小步放松限购的通知，将原来的一圈层和二圈层统一为一个区域，不再相互区域限购；远郊区县市非户籍、无社保居民家庭也可以购房。这是成都年内第三次松绑楼市限购，尽管每一次松绑都只走出了一小步。但在一步一步地放松之后，有利于激发购房需求。

而在成都放松限购之前，已经有多个省会城市如郑州、哈尔滨、苏州、宁波和兰州等相继发布放开限购的通知。就连一线城市北京也适度地放开了一点，北京对台湖、马驹桥两地商品住房不再实施通州“双限”政策，执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

在放松限购之前，住房公积金了得到了加码。不仅增加了贷款的额度，还实施了更灵活的“一人购房全家帮”。只要家庭成员中有一人购房，就可以提取住房公积金来支持。目前，已有天津、广东潮州、湖南邵阳、四川资阳、江西赣州、河北沧州、云南楚雄、等20余地发布。

所有这些举措，每一项看起来对房地产影响不多，但是，把所有政策加起来，我们就应该知道，是会产生叠加效应的。由于今年的楼市销售不理想，新房的建设同样出现缓施工，这也会从供应上的减少表现出来。

所以，一方面是新房供应减少，一方面是各种措施拉动购房需求，在供需双向奔赴的过程中，很快会有一个平衡点。达到这个平衡点，楼市的转折点便会形成。

当然，这个平衡点也不是所有城市都会再次出现，这需要和人口及住宅用地的供应量结合来思考。本篇到此为止，下次再聊。

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